Déménagement pour raison économique

21.02.2007

Samedi dernier, tournage. Un regard sur le déhanché de Vasselot 2. Bientôt, sur le 41, il y aura soleil le matin. On distinguera avec netteté les traces de doigts sur la vitrine. En bas. A hauteur d'enfant. Mais je déménage. Dommage.

Je déménage pour raison économique. Le moment est venu de livrer quelques clés de compréhension, à partir du cas "Endo". Sans ambition particulière, sauf le respect de la confiance qu'il y a entre vous et moi et l'exigence de ne laisser planer aucun doute.

" Déménagement pour raisons économiques ", clé n°1

Le diktat de l'emplacement n°1 ou

comment aller de Charybde en Scylla

La configuration commerciale d'un centre ville, comme celui de Rennes, est à peu près celle-ci :

sur les emplacements commerciaux dits n°1- c'est-à-dire les plus fréquentés - les commerces franchisés, les boutiques appartenant aux grands groupes de prêt-à-porter ou de téléphonie et les banques (ou leurs fantomatiques guichets),

encadrant et ponctuant l'hypercentre, deux ou trois centres commerciaux, dont les cellules sont occupées par des commerces franchisés ou des succursales,

dans les rues adjacentes, perpendiculaires, buissonnières, les emplacements de second rang (de seconde zone ?) où l'on trouve essentiellement les commerces indépendants.

Cette configuration a pour effet d'encadrer le flux du piéton, potentiellement client ,et de dessiner des axes de fréquentation, des sillons, comme celui allant du Centre Colombia à la Visitation, via Tronjolly, Nemours, Le Bastard. Simple comme bonjour. Avec une spécificité rennaise : le shopping, ça se passe rive Nord, autour de la Place de la Mairie. Tous ceux qui ont successivement expérimenté le sud, puis le nord, ont "senti la différence" (sic).

La question est : mais pourquoi n'y-a-t-il pas de petits commerces indépendants sur ces axes ? Réponse : parce que ça coûte cher. Très cher.

Explications :

- le commerçant est, dans la majorité des cas, locataire et verse chaque mois un loyer. Loyer soumis aux mêmes critères qu'un appartement : situation géographique, superficie, caractère ;

- pour "entrer" dans le local, le commerçant achète au locataire précédent le droit au bail. C'est une sorte d'indemnité, vaguement réglementée (peu de choses sont figées dans le droit commercial, tout est "négociable"). Le droit au bail se "transmet" de locataire à locataire. C'est un usage. Ces 5 dernières années, le droit au bail a fait l'objet d'une forte spéculation*, en centre ville (à Rennes comme ailleurs).

De quoi parle-t-on, concrètement ? Exemples de prix (source: Ouest-France, février 2007) :

Pas de porte - Pas-de-porte Rennes centre, quartier République, local de 60 m2 avec belle vitrine, loyer 909 HT/mois, 120 000 euros net vendeur négociable

Pas de porte - Nouveauté, pas-de-porte Rennes centre Nord, belle affaire du jour, très bon état (travaux de moins d'un an), surface de 25 m2+ réserve de 10 m2, vitrine d'angle de 4 ml, loyer 890.72 HT/mois, 110 000 euros net vendeur

Les prix pratiqués découragent et éliminent le petit budget du commerçant indépendant. Sauf s'il a récemment fait un bel héritage et qu'il consent à l'engloutir dans ce type d'investissement, sous forme d'apport personnel (la banque appréciera). Sauf s'il offre toutes les garanties nécessaires à l'obtention d'un confortable prêt professionnel - sur 7 ans maximum - (la banque appréciera).

Généralement - puisqu'il réunit rarement les deux conditions ci-dessus - l'indépendant se tourne vers les emplacements moins chers, mais aussi moins visibles et donc moins fréquentés. Certaines activités ne souffrent pas de tels choix : parce qu'elles sont spécialisées et peu concurrencées. En revanche, une activité comme la vente de vêtements pour enfants, très concurrencée (même si elle est très originale), devrait se soumettre à la règle de l'emplacement n°1. C'est en tout cas la leçon que je retiens, deux ans après l'ouverture d'Endo, rue Vasselot 2.

En octobre 2004, j'ai choisi cet emplacement pour des raisons plus sentimentales et esthétiques que commerciales. Installer Endo entre la Courte Echelle et le magasin Zinzin, c'était non seulement inespéré : c'était évident, naturel ! On avait émis des réserves sur mon choix... Une ancienne collègue enseignante en commerce m'avait dit : "N'oublie jamais, dans le commerce, il y a 3 règles : 1. l'emplacement, 2. l'emplacement, 3. l'emplacement !".

J'avais l'obstination de la créatrice d'entreprise, accrochée à ses envies. Et un plan de financement qui excluait l'implantation sur un emplacement n°1. Cercle vicieux, serpent qui se mord la queue ou comment aller de Charybde en Scylla.

En fait, c'est plus nuancé : j'ai l'intuition que le 41 pourrait être un très bon emplacement, avec le temps, deux ans peut-être. Cependant, je n'ai pas le temps. Pas le temps d'attendre deux ans pour rémunérer enfin mon travail...

Voilà, pour la clé n°1 :

- loyer + droit au bail (emprunt) = charges élevées

- emplacement inadapté = chiffre d'affaires insuffisant

* Spéculation dans laquelle nous, détenteurs de droit au bail, avons une responsabilité, puisque nous fixons le prix de vente. Remarque : la plus-value recherchée sur la vente d'un droit au bail vient parfois compenser l'absence ou la faiblesse de rémunération de l'activité.