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21 février 2007 3 21 /02 /février /2007 11:24

Samedi dernier, tournage. Un regard sur le déhanché de Vasselot 2. Bientôt, sur le 41, il y aura soleil le matin. On distinguera avec netteté les traces de doigts sur la vitrine. En bas. A hauteur d'enfant. Mais je déménage. Dommage.

Je déménage pour raison économique. Le moment est venu de livrer quelques clés de compréhension, à partir du cas "Endo". Sans ambition particulière, sauf le respect de la confiance qu'il y a entre vous et moi et l'exigence de ne laisser planer aucun doute.

" Déménagement pour raisons économiques ", clé n°1

Le diktat de l'emplacement n°1 ou

comment aller de Charybde en Scylla

La configuration commerciale d'un centre ville, comme celui de Rennes, est à peu près celle-ci :

sur les emplacements commerciaux dits n°1- c'est-à-dire les plus fréquentés -  les commerces franchisés, les boutiques appartenant aux grands groupes de prêt-à-porter ou de téléphonie et les banques (ou leurs fantomatiques guichets),

encadrant et ponctuant l'hypercentre, deux ou trois centres commerciaux, dont les cellules sont occupées par des commerces franchisés ou des succursales,

dans les rues adjacentes, perpendiculaires, buissonnières, les emplacements de second rang (de seconde zone ?) où l'on trouve essentiellement les commerces indépendants.

Cette configuration a pour effet d'encadrer le flux du piéton, potentiellement client ,et de dessiner des axes de fréquentation, des sillons, comme celui allant du Centre Colombia à la Visitation, via Tronjolly, Nemours, Le Bastard. Simple comme bonjour. Avec une spécificité rennaise : le shopping, ça se passe rive Nord, autour de la Place de la Mairie. Tous ceux qui ont successivement expérimenté le sud, puis le nord, ont "senti la différence" (sic).

La question est : mais pourquoi n'y-a-t-il pas de petits commerces indépendants sur ces axes ? Réponse : parce que ça coûte cher. Très cher.

Explications :

- le commerçant est, dans la majorité des cas, locataire et verse chaque mois un loyer. Loyer soumis aux mêmes critères qu'un appartement : situation géographique, superficie, caractère ;

- pour "entrer" dans le local, le commerçant achète au locataire précédent le droit au bail. C'est une sorte d'indemnité, vaguement réglementée (peu de choses sont figées dans le droit commercial, tout est "négociable"). Le droit au bail se "transmet" de locataire à locataire. C'est un usage. Ces 5 dernières années, le droit au bail a fait l'objet d'une forte spéculation*, en centre ville (à Rennes comme ailleurs).

De quoi parle-t-on, concrètement ? Exemples de prix (source: Ouest-France, février 2007) :

Pas de porte - Pas-de-porte Rennes centre, quartier République, local de 60 m2 avec belle vitrine, loyer 909 HT/mois, 120 000 euros net vendeur négociable

Pas de porte - Nouveauté, pas-de-porte Rennes centre Nord, belle affaire du jour, très bon état (travaux de moins d'un an), surface de 25 m2+ réserve de 10 m2, vitrine d'angle de 4 ml, loyer 890.72 HT/mois, 110 000 euros net vendeur

Les prix pratiqués découragent et éliminent le petit budget du commerçant indépendant. Sauf s'il a récemment fait un bel héritage et qu'il consent à l'engloutir dans ce type d'investissement, sous forme d'apport personnel (la banque appréciera). Sauf s'il offre toutes les garanties nécessaires à l'obtention d'un confortable prêt professionnel - sur 7 ans maximum - (la banque appréciera).  

Généralement - puisqu'il réunit rarement les deux conditions ci-dessus -  l'indépendant se tourne vers les emplacements moins chers, mais aussi moins visibles et donc moins fréquentés. Certaines activités ne souffrent pas de tels choix : parce qu'elles sont spécialisées et peu concurrencées. En revanche, une activité comme la vente de vêtements pour enfants, très concurrencée (même si elle est très originale), devrait se soumettre à la règle de l'emplacement n°1. C'est en tout cas la leçon que je retiens, deux ans après l'ouverture d'Endo, rue Vasselot 2.

En octobre 2004, j'ai choisi cet emplacement pour des raisons plus sentimentales et esthétiques que commerciales. Installer Endo entre la Courte Echelle et le magasin Zinzin, c'était non seulement inespéré : c'était évident, naturel ! On avait émis des réserves sur mon choix... Une ancienne collègue enseignante en commerce m'avait dit : "N'oublie jamais, dans le commerce, il y a 3 règles : 1. l'emplacement, 2. l'emplacement, 3. l'emplacement !".

J'avais l'obstination de la créatrice d'entreprise, accrochée à ses envies. Et un plan de financement qui excluait l'implantation sur un emplacement n°1. Cercle vicieux, serpent qui se mord la queue ou comment aller de Charybde en Scylla.

En fait, c'est plus nuancé : j'ai l'intuition que le 41 pourrait être un très bon emplacement, avec le temps, deux ans peut-être. Cependant, je n'ai pas le temps. Pas le temps d'attendre deux ans pour rémunérer enfin mon travail...

Voilà, pour la clé n°1 :

- loyer + droit au bail (emprunt) = charges élevées

- emplacement inadapté = chiffre d'affaires insuffisant

 * Spéculation dans laquelle nous, détenteurs de droit au bail, avons une responsabilité, puisque nous fixons le prix de vente. Remarque : la plus-value recherchée sur la vente d'un droit au bail vient parfois compenser l'absence ou la faiblesse de rémunération de l'activité.

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commentaires

Brendalinette 28/02/2007 12:04

et l'avenir dans tout ça? Quelles sont les nouvelles perspectives d'Endo? Quelles sont les tiennent? Ou aurons-nous le plaisir de te retrouver? Où ça où ça? Pleins de bisous ptit chou.

ChristÚle 28/02/2007 14:38

L'avenir... les perspectives...me retrouver... j'adore ces mots !
J'explique tout très bientôt, sur le blog, publiquement.
Mais rien que pour toi, Brendalinette au Cameroun, je te confie un secret, un très grand secret... :  je m'en vais chez Poullain-Duparc, à quelques mètres de la rue de Nemours. paraît que c'est Vasselot 3 là-bas (c'est mon copain Olivier le marchand de vin qui le certifie). On m'y trouvera au tout début du printemps . Tu vois, tu descends de l'avion et direct : rue Poullain-Duparc. Mais que du mercredi après-midi au samedi ! Sinon, je suis sur http !
Bises de Vasselot au Cameroun

lililasardine 24/02/2007 09:01

Bonjour,
Je découvre à peine votre blog et votre marque ... je suis sous le charme et j'aimerai vous encourager à persévérer... Je suis d'accord avec le fait que le droit au bail est une hérésie et freine les implantations d'un commerce indépendant, différenciateur et donc riche ...

ChristÚle Endo 24/02/2007 10:01

Merci Lililasardine, merci aussi pour le lien depuis votre blog vers celui d'Endo...
Oui, le droit au bail est une hérésie... Je me demande parfois dans quelle mesure une municipalité peut-elle agir sur le visage de son centre ville, via le droit de préemption ou les CDEC (Commission Départementale pour les Equipements Commerciaux), par exemple, quelles sont ses responsabilités ? Jusqu'à quel point peut-elle peser ? Si elle le peut, le souhaite-t-elle ? Je ne sais pas. C'est une question à poser aux candidats aux prochaines municipales !
Un jour, on a fermé les yeux et on imaginé notre centre ville "rééquilibré", jalonné de lieux de vie : à la place des distributeurs de billets, il y avait une halte-garderie, entre un indépendant et un franchisé. Un peu plus loin, dans une cour, une librairie, un café, une boutique d'une marque à la mode. Dans un immeuble, place de la Mairie, des ateliers d'artistes, du rez-de-chaussée jusque sous les combles. II y avait des arbres, et sous les arbres, des bancs. On arpentait la ville et on redécouvrait sa présence. La ville nous réappartenait.
Et on ouvert les yeux...
Bravo pour votre entrée chez Lillibulle... Connaissez-vous Même pas peur du Loup, à Rennes  ? Je suis sûre que Géraldine adorera votre travail : elle reste ma voisine encore 15 jours, rue Vasselot... Appelez-la !
 
 

Isa et les NaNas 22/02/2007 16:31

Merci pour ces eclaircissements pas négligeables ; et surtout bravo pour ton blog. Je suis épatée de la fréquence des nouvelles, et amusée toujours par tes anecdotes , tes petits tuyaux ou précieuses ficelles. Je ne prend pas toujours le temps de laisser trace de mon plaisir à te lire... mais ça méritait d'être dit !

Boutique Endo France 24/02/2007 09:40

Merci Isa et les NaNas ! J'aime ce blog et j'aime l'écrire, le remplir. Tu vois, c'est un plaisir partagé...

L'édito d'Endo

Jusqu'en 2009, Endo a été une marque polonaise de vêtements pour enfants, une boutique en centre-ville de Rennes, une boutique en ligne avec un .com, une expérience de "commerce autrement", un lieu de diffusion et de soutien à la création artisanale locale, un espace d'expositions, un faiseur de petits événements et de grandes rencontres.

 

Tout ça à la fois, qui se raconte depuis septembre 2005 sur ce blog.  

 

Même pas mort, ce blog continue à regarder autour de soi le beau, l'insolite, le poétique, l'énervant, voire plus.


           Christèle Fournier

           endo.fr@free.fr

 

 

 

 

  J'ai rebondi là... 

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